תמ"א 38

תמ"אים- הדרך שלך לתמ"א 38

ברוכים הבאים לאתר תמ"אים, באתר תוכלו למצוא מידע, תמונות של פרוייקטים ובעלי מקצוע מומלצים לפרויקטים של בניה בישראל. באתר מגוון מעניין של קטגוריות לקריאה בתחום כגון: 


מפקח בניהקטגוריות מפקח בניה
קטגוריות פיקוח בניה
קטגוריות פינוי בינוי
קטגוריות גלריית תמונות






בצידו הימני של האתר תוכלו למצוא בעלי מקצוע מומלצים שאושרו ע"י מאות לקוחות כנאמנים ומקצועים מאוד, אל תתפשרו על קבלן שאתם לא מכירים ללא המלצות במיוחד בתחום הבניה שבו מומלץ לעבוד עם חברות אמינות.

 

תמא 38 - איך עושים את זה

 
א. הגעה להסכמה  בין השכנים - תהליך זה הנו המורכב ביותר לכל הדעות , לא אחת נתקלים דיירים בקשיים להעביר 
החלטות פשוטות הקשורות במגורים בבניין משותף לא כל שכן העברת תוכנית "מהפכנית" כגון תמ"א 38 הדורשת הסכמה מקיר לקיר וייתכן גם נתפסת כתהליך הדורש מעין הקרבה בביצועו. נתקלנו במקרים רבים בהם חלק מהותי מן הדיירים רתומים באופן מלא לתהליך, מבינים את השלכותיו החיוביות ואלו הנתפסות כשלליות ונתקלים בחומה אטומה של דייר אחד או שניים המתנגדים בחרוף נפש
 ליישום.

המפתח להצלחה בשכנוע הדיירים רתום במספר גורמים שהוכיחו את עצמם לא אחת :

1. צוות הפרויקט - מומלץ לגבש צוות ולא להטיל את העבודה על דייר אחד, רצוי שהצוות ייתן ייצוג לאוכלוסיה בבניין על גווניה על מנת להקל את עבודת השיכנוע,
2. התהליך - בצעו תהליך פתוח ושקוף לכל הדיירים , אספו את כתובות המייל של כולם ועדכנו באמצעותו או באמצעות חוזרי עדכון בתיבות את כל הדיירים , תהליך פתוח ושקוף יתקבל בצורה טובה יותר. שתפו את כל הדיירים בהתלבטויות הקיימות והביאו את הנושאים המרכזיים לדיון באספה חודשית קבועה מראש מול הדיירים על מנת שההסכמה תוכל להתגבש לאורך התהליך .
3. בצעו הצבעות דיירים והוציאו פרוטוקולים רשמיים של האספות ,  רשמיות התהליך תסייע בסופו של דבר להבשלת ההסכמה.

ב. בחירת מבצע הפרויקט - לכאורה השלב הפשוט אך גם כאן עשויים להיות עיכובים רבים הן בשלב הבחירה והן בשלבי המו"מ .
עסקו בעיקר והמנעו מהקדשת זמן רב מידי לטפל,  להלן מספר דגשים לנושאים העולים בד"כ על השולחן :

1. זכויות בנייה - בשלב זה בעצם מתבררות לכם זכויות הבנייה המותרות אצלכם , רצוי כי תבואו לפגישות עם המבצעים הפוטנציאלים מוכנים ככל האפשר על מנת למנוע בזבוז זמן מיותר כאשר תוכלו גם אתם לצייד אותם באינפורמציה על מנת לקבל הצעה רלוונטית יותר למציאות. מומלץ לבקש עזרה של מפקח בניה שיסדיר את כל המסמכים מול הרשיות בתחום פיקוח בניה ואל מול הקבלן.
בד"כ ככל שתתקדמו ותוכיחו רצינות למבצע כך תגדל השקעתו בבחינת התכנות ותכנון הפרויקט.
2. קבלן \ יזם - נושא חשוב שיש לתת לו את הדעת , שימו לב לכך שביצוע הפרויקט יהיה על ידי הקבלן שאיתו התקשרתם ושיש ביכולתו לבצע בעצמו את הפרויקט , בדקו פרויקטים שבנה לאחרונה והמנעו מקבלנים שאינם פעילים. 
3. עורך דין - בחרו עורך דין שיסייע לכם במסגרת התהליך , ככל שתקדימו תוכלו להסתיע בזה לצורך מו"מ דבר העוזר בסופו של דבר להביא את הפרויקט לכדי יישום .
4.עסקו בנושאים המהותיים  - הנם בד"כ ההרחבות שיבוצעו ( תוספות הבנייה \ מרפסות ) ונושאי חנייה -שימו לב אליכם בראש ובראשונה , חשיבות יזם שיוכל להשיג  עבורכם את המקסימום כאן עולה על חשיבותם של מרבית התוספות האחרות.
5. התרשמות כללית הנה חשובה - האדם העומד מולכם ילווה אותכם במהלך הפרויקט , שימו לב להתנהלותו, לרצינותו , העובדה כי ייזמים נוטים להבטיח הבטחות גדולות אינן תמיד עולה בקנה אחד עם אמינות וביצוע איכותי , קבלו המלצות שוחחו עם לקוחות ובדקו את איכות הקבלן והאדריכל.
6. מימון - המימון בפרויקטים אלו הנו מימון עצמי , בד"כ סוגיות הערבות נסגרות במו"מ בין הצדדים , ודאו שלמבצע יש את היכולת להעמיד את הערבויות הדרושות לשביעות רצונכם .
ועוד דבר חשוב - סבלנות סבלנות וסבלנות התהליך הוא ארוך מתיש ומייגע אך שכרו בצידו 
בחירת הקבלן המיישם 
בשלב זה ישנה כבר הסכמת הדיירים ובחינת התוכנית יצאה לדרך, יש לבחון את החלופות הקיימות  בקריטריונים הבאים :
א. ידע ויכולת תכנון של הקבלן הנבחר - חלק ניכר מהטמעת הפרויקט  ( כ 10 חודשים ) הנו קבלת האישורים הדרושים לצורך ביצוע, אישורים אלו מלויים במגעים עם הרשויות העירוניות  וקבלתן דורשת ידע , יכולת תכנון וביצוע והבנת החומר , יש לוודא כי למיישם הפרויקט יכולת מוכחת לקבלת אישורים דומים על מנת לוודא התכנות של הפרויקט בזמן סביר. כמובן בשלב זה יש לוודא כי הקבלן הנו קבלן מאושר ורשום וכי בידיו כל התעודות הנדרשות לביצוע  ותכנון הפרויקט , אל תהססו לבקש הצגת תעודות אלו מהקבלנים איתם אתם נפגשים.
ב יכולת הביצוע של הקבלן -יש לבדוק יכולת ביצוע פרויקטים דומים, של הקבלן , לבקר באתרים בהם ביצע עבודות , לשוחח עם לקוחות ולקבל המלצות . היות וטרם בוצעו פרויקטים  רבים על בסיס התוכנית הנוכחית  יש לבחון קבלנים בעלי יכולת מוכחת וניסיון בשיפוץ מבנים, הרחבה וביצוע תוספות  במבנים קיימים כגון ממ“דים ומרפסות וכן יכולת  וידע בבניה על גגות , אלו יהיו בדר“כ הקבלנים בעלי ניסיון  וידע מספיק על מנת לבצע פרויקטי תמ"א 38.
ג. חוזקו הפיננסי של המבצע - פרויקטים אלו מתאפיינים בחוסר יכולת שיעבוד הזכויות  הניתנות לקבלן למוסדות פיננסים על ידי כך לקבל  מימון, היות וכך יידרש הקבלן לממן  בעצמו או למצוא מקורות מימון חליפיים לביצוע  הפרויקט, יש לוודא כי יכולות אלו מתקיימות על מנת למנוע מצב של תקיעת הפרויקט באמצע כתוצאה מבעיית מימון , יש להתייעץ עם עורך דין ולקבל הנחיות לקבלת בטחונות מתאימים בעריכת ההסכם.
ד.השוואת הצעות - יש להגיע לשלב ההחלטה הסופי ולוודא כי בידכם לפחות שתי הצעות , תזמנו שלב זה לקבלנים נותני ההצעות וודאו שההצעות מגיעות אליכם בזמן  מספיק על מנת לבצע דיון ובחינה ,  יש להגדיר פורמט שעל בסיסו יבחנו ההצעות ולהגדיר משתנים כמותיים כגון , תמחור ההצעה, לוח זמנים, חומרים , איכות הבנייה וכדומה אך להקפיד גם על הכללת משתנים איכותיים כגון אמינות, ביצועים קודמים, וחוסן פיננסי.

עריכת הסכם 
הקדישו זמן גם לבחירת היועץ המשפטי שילווה אותכם במהלך הפרויקט, לו תפקיד חשוב בהבטחת זכויותיכם , קביעת הערבויות לפרויקט ויצירת הסכם המחייב לשמירת לוח זמנים ואיכות . תהליך ההתקשרות המשפטית הנו תהליך חשוב ויש לוודא כי הנכם כוללים את כלל המפרטים לפי ההצעה שנבחרה ונותנים את הדעת לכל פרט ופרט .


טיפים חיוניים 
פוליש וניקיון מאוד מומלץ לפרוייקטים של בנייה לכן מומלץ לרכוש שירותי חברת ניקיון שתעשה לנו את העבודה הקשה.


תפריט דף הבית חייג אלינו